Өмчийн оролцоо Орос улсад өргөн тархсан. Компаниуд хөрөнгө оруулагчдыг татдаг, тэд өөрсдийн хөрөнгөөр байшин барьдаг бөгөөд энэ нь хожмын өмч болдог. Тиймээс та орон сууцаа хэсэгчлэн худалдан авч, барилгын ажил дуусахаас өмнө өрөө төлж болно. Гэхдээ энэ бол хамтын бүтээн байгуулалтын бүх боломж биш юм. Гүйлгээнд оролцогч талууд энэ үйл явцын талаар юу мэдэх ёстой, юуг анхаарах вэ - цааш уншина уу.
Нюансууд
Онолын хувьд бүх зүйл энгийн бөгөөд ойлгомжтой боловч хэвлэл мэдээллийн хэрэгслээр энэ үйл явцыг сөрөг талаас нь мэдээлж байна. Яагаад ийм зүйл болж байна вэ? Хэлцлийн талуудын эрх ашгийг 2004 онд батлагдсан Хувь нийлүүлсэн барилгын тухай хуулиар хамгаалдаг. Тэрээр хөгжүүлэгчдэд хатуу шаардлага тавьсан. Одоогийн байдлаар энэ нь хамтын барилгын ажлыг зохицуулах цорын ганц зохицуулалтын баримт бичиг юм. Гэрээ байгуулахдаа үйлчлүүлэгч юу мэдэх ёстой вэ?
Хөгжүүлэгч ба гүйлгээний объект. Хэрэв компани байсан болзах зээл дээр үйл ажиллагаа явуулдаг, хэд хэдэн хэрэгжсэн объекттой бол түүнийг гэрээний түнш гэж үзэж болно. Баталгаажаагүй байгууллагууд, ялангуяа анх удаа гэрээ хийж байгаа хүмүүстэй холбоо барих нь үнэ цэнэтэй зүйл биш юм.
214-р "Нийтчилсэн барилгын тухай" хууль зөвхөн ижил нэртэй гэрээнд хамаарна. Өөр ямар ч үг хэлэхийг зөвшөөрөхгүй. Хэрэв хөгжүүлэгч "Хөрөнгө оруулалтын гэрээ" байгуулахыг санал болговол "Хамтын барилгын тухай хууль", "Хэрэглэгчийн эрхийг хамгаалах тухай" Холбооны хууль зэрэг журмын шаардлагуудыг тараахаас зайлсхийхийг оролдож байна.
Баримт бичгийг баталгаажуулахаасаа өмнө тухайн компаниас барилгын зөвшөөрөл хүсч, төслийн мэдүүлэг хаана байгааг олж мэдээд уншина уу. Хуулийн дагуу нийтлэх нь хөгжүүлэгчийн заавал байх ёстой.
Хуваалцсан барилгын гэрээг улсын бүртгэлд бүртгүүлснээс хойш байгуулагдсанд тооцно. Үгүй бол хүчингүйд тооцогдоно. Баримт бичигт объектын тодорхойлолт, шилжүүлгийн эцсийн хугацаа, төлбөр, төлбөрийн журам, баталгааг агуулсан байх ёстой.
Баримт бичгийг шалгах
FZ-д компани зөвшөөрөл авч, төслийн мэдэгдэл нийтэлж, өмчлөлийг бүртгүүлсний дараа л хөрөнгө босгох боломжтой гэж заасан байдаг. Эдгээр нөхцлүүдийн аль нэгийг нь хангаагүй тохиолдолд тухайн иргэн хүүгийн хамт буцаан олголтыг шаардаж болно. Тэд дахин санхүүжилтийн хүүг хоёр дахин нэмэгдүүлсэн хэмжээгээр тооцдог. Гэрээнд зааснаар тухайн компани тодорхой хугацаанд, мөн түүнээс зөвшөөрөл авсны дараа үл хөдлөх хөрөнгөө барих ёстойтүүнийг хэлцэлд оролцогчид шилжүүлэхийг захиалах төрийн байгууллага. Нөгөө тал нь тохиролцсон үнийг төлж, объектыг (хэрэв зөвшөөрөл авсан бол) хүлээн авахыг зөвшөөрч байна.
Барилга угсралтын ажилд хувь нийлүүлэх гэрээг бичгээр бүртгүүлсэн байх ёстой. Үүний дараа л хүчин төгөлдөр болно. Баримт бичигт гарын үсэг зурахаас өмнө иргэн ийм баримт бичигтэй танилцах эрхтэй:
- хөгжүүлэгчийн үүсгэн байгуулах баримт бичиг;
- улсын бүртгэлийн гэрчилгээ;
- татварын бүртгэлийн гэрчилгээ;
- сүүлийн гурван бизнесийн хугацааны батлагдсан жилийн тайлан;
- аудитын тайлан.
Гүйлгээний аюулгүй байдлыг сайжруулах
2014 оноос эхлэн "Хөгжүүлэгчдийн хариуцлагын даатгалын тухай" Холбооны хуулийн норм хүчин төгөлдөр болсон бөгөөд энэ нь дундын барилгад хамаарна. Энэ нь юу гэсэн үг вэ? Компани дампуурсан эсвэл дампуурсан тохиолдолд тухайн хүн мөнгөө буцааж өгөх боломжтой болно. Баримт бичгийг улсын бүртгэлд бүртгэх явцад хөгжүүлэгч нь хариуцлагын даатгалын гэрээ, баталгаа гаргаж өгөх ёстой. Өмнө нь гүйлгээний баталгаа болгож барьцаа хөрөнгө гаргах боломжтой байсан.
Даатгалын нюансууд
Гэрээг ашиг хүртэгч буюу барилгын ажилд хөрөнгө босгосон иргэн, хуулийн этгээдийн талд байгуулна.
Даатгалын тохиолдол - шүүхийн шийдвэрээр батлагдсан хөгжүүлэгчийн үүргээ бүрэн буюу зохисгүй биелүүлсэн явдал.
Баримт бичгийн хүчинтэй байх хугацаа нь дундын барилгын гэрээнд заасан хугацаатай адил байна. Харин ашиг хүртэгч нь байрыг шилжүүлэх хугацаа дууссанаас хойш хоёр жилийн дараа ч нөхөн төлбөр авч болно. Даатгалын доод хэмжээг орон сууцны өртөг дээр үндэслэн тооцдог. Гэхдээ энэ нь зах зээлийн үнээс доогуур байж болохгүй.
Өөрийн өмчийг ингэж баталгаажуулдаг. Холбооны хуульд дараахь төлбөр тооцооны журмыг заасан байдаг:
1. Батлан даалтын гэрээнд гарын үсэг зурсан. Хэрэв хөгжүүлэгч нь хүлээсэн үүргээ биелүүлээгүй эсвэл тохиролцсон хугацаанд ойлгомжтой хариулт өгөөгүй бол үйлчлүүлэгч батлан даагч банкинд холбогдох шаардлагыг тавьж болно.
2. Гүйлгээ нь даатгалын гэрээгээр баталгаажсан. Хүлээн авагч нь барьцааны зүйлд заасан хөөн хэлэлцэх хугацаанд компани эсвэл харилцан даатгалын компанид (OVS) өргөдөл гаргах ёстой. Баримт бичгийг бүрдүүлсэн өдрөөс хойш гуч хоногийн дотор төлбөрөө хийхээр хуульд заасан. Үүний зэрэгцээ, хөгжүүлэгчийн даатгалын компанид өр төлбөр байгаа эсэх нь хамаагүй. Энэхүү зохицуулалт нь зөвхөн 2013 оноос хойш байгуулагдсан гэрээнд хамаарна.
Үүргийг баталгаажуулах аргууд
Үйлчлүүлэгч зарцуулсан мөнгөө ямар аргаар (хуулийн дагуу) буцааж болохыг бид аль хэдийн авч үзсэн. Гэхдээ гэрээнд энэ заалт байгаа нь нөхөн төлбөр төлөх баталгаа болохгүй. Баримт бичигт янз бүрийн нөхцөл, заалт оруулах боломжтой бөгөөд үүний тусламжтайгаар та үүргээ биелүүлэх хугацааг хойшлуулж болно. Мөн энэ бүхэн"хэрэв" нь хуулиас хэтэрч болохгүй.
Барилга угсралтын ажил удаашралтай эсвэл удаан хугацаанд эхлээгүй тохиолдолд захиалагч эцсийн хугацааг хүлээлгүйгээр шүүхэд хандаж баримт бичгийг цуцлахыг шаардаж болно. Энэ боломжийг дараах тохиолдолд олгоно:
1) баримт бичигт заасан хугацаанд уг объектыг гүйлгээнд оролцогчид шилжүүлэхгүй байхыг харуулсан нөхцөл байдал байгаа тохиолдолд дундын объектыг багтаасан байшингийн барилгын ажлыг зогсоосон, түдгэлзүүлсэн.;
2) төслийн баримт бичигт илүү чухал өөрчлөлтүүд, үүнд хуваалцах объектын хэмжээг мэдэгдэхүйц засварласан;
3) шинэ байранд орсон орон сууцны нийт тоо буурсан эсвэл өссөн байна.
Хамтын барилгын талаар өөр юу мэдэх хэрэгтэй вэ?
Объектыг ашиглалтад оруулах огноог тодорхой зааж өгөх ёстой (жишээлбэл, “10/15/14-өөс хэтрэхгүй”). Ихэнхдээ хөгжүүлэгчид "2014 оны IV улиралд" гэсэн зар сурталчилгааны хэллэгийг ашигладаг. Энэ үг буруу байна. Заасан өдрөөс хойш хоёр сарын дараа хувь нийлүүлэгч нь дундын барилга угсралтын гэрээг дангаар цуцалж болно. Та бичгээр мэдэгдэл илгээхэд л хангалттай. Хөгжүүлэгч нь хуанлийн ажлын 20 цагийн дотор үйлчлүүлэгчийн дансанд хүлээн авсан мөнгөө буцааж, торгууль төлөх үүрэгтэй. Эсвэл энэ мөнгийг хувьцаа эзэмшигчийн нэр дээр нээсэн хадгаламжид байршуулна уу.
Баримт бичигт заасан орон сууцны нийт үнийг орон сууцны метр квадратын үнээс үржүүлж тооцно.өрөөний талбай. Эдгээр тоог мөн жагсаасан байх ёстой. Мөн амьдрах орон зайн параметрүүдийн тодорхойлолтод анхаарлаа хандуулах нь зүйтэй: байршил, шал, хаяг, талбай, өрөөний тоо. Баригдсан орон сууцны баталгаат хугацаа нь 5 жил.
Баримт бичгийг судлахдаа ашиг сонирхлын эзэмшигч нь ашиглалтын болон ашиглалтын зардлыг аль үеэс төлөх ёстойг анхаарах нь зүйтэй. Хэрэв энэ зүйл байхгүй бол үүрэг нь орон сууцыг ашиглалтад оруулаагүй, хүлээн авах, шилжүүлэх тухай актад гарын үсэг зурсан үеэс л үүсдэг.
Зайлшгүй асуудал байна уу?
Заримдаа хөгжүүлэгчид баримт бичигт зарим зүйлийг оруулахаа санаатайгаар "мартдаг". Харин хувь нийлүүлсэн барилга угсралтын гэрээг зөв хийсэн ч захиалагч материаллаг хохирол амсах магадлалтай. Энэ нь юу гэсэн үг вэ? Хөгжүүлэгч нь өмчлөх эрхийг өөр хуулийн этгээдэд шилжүүлж болно. Энэ тохиолдолд тэрээр түүнд бүх орон сууцны эрхийг бараг үнээр нь зарах болно. Дараа нь зуучлагч пүүс зах зээлийн үнээр тэднийг хувьцаа эзэмшигчдэд хуваарилдаг. Эхлээд харахад ямар ч асуудал гарах ёсгүй. Харин дуусаагүй барилгын эрсдэл, барилга гүйцэтгэгч дампуурсан тохиолдолд гэрээнд заасан хэмжээгээр нэхэмжлэлийг сонирхогч гаргаж болно. Гэхдээ орон сууцнууд зах зээлийн үнээр биш өртгөөр зарагдсан.
Өөр нийтлэг схем
Хамтын барилгын гэрээг бүртгэх нь хүчин төгөлдөр болох мөчийг тооцдог. Гэхдээ ихэнхдээ зээлдэгчид өөр схемийг ашигладаг. Тэд урьдчилсан гэрээ байгуулахыг санал болгож байна. Энэ нь доторхтой бараг ижил зүйлийг агуулдагүндсэндээ хүчин төгөлдөр болох тухай мэдээллээс бусад. Ийм баримт бичгийг заавал улсын бүртгэлд хамруулахгүй. Энэ тохиолдолд талууд хоёр дахь оролцогч орон сууцны бүх мөнгийг нэн даруй төлнө гэсэн аман тохиролцоонд хүрдэг. Хөгжүүлэгч нь ирээдүйд хэзээ нэгэн цагт барилгын ажилд хувь нийлүүлэх үндсэн гэрээг байгуулах үүрэгтэй. Хувьцаа эзэмшигч нь хэлцэл зөв хийгдсэн гэдэгт итгэлтэй байна. Гэхдээ энэ "саарал" схем нь зөвхөн баримт бичгийг хуулийн хамрах хүрээнээс хасдаг.
Энд бас нэг алдартай маневр байна. Хөгжүүлэгч нь худалдан авагчтай гэрээ байгуулдаг бөгөөд түүний сэдэв нь өмч хөрөнгийг хувьцаа эзэмшигчид шилжүүлэх үүрэг биш, харин өөр зүйл юм: хөрөнгө оруулалтын үйл ажиллагааг санхүүжүүлэх, байр шаардах эрхийг шилжүүлэх гэх мэт. Өөрөөр хэлбэл, баримт бичгийн бүх мөн чанар нь түүний агуулгаар тодорхойлогддог. Гэвч үнэн хэрэгтээ 214-р хуулийн дагуу хариуцлагаас зайлсхийх зорилгоор уг баримт бичгийг бүтээсэн тул хувьцаа эзэмшигчийн нэхэмжлэлийн дагуу шүүх үүнийг хүчингүй болгож болно.
Өглөө - бүртгэл, орой - мөнгө
Гэрээ нь Росреестр-д мэдээллээ оруулсны дараа л хүчин төгөлдөр болсон гэж үзнэ. Энэ мөч хүртэл хөгжүүлэгч мөнгө хүлээн авах эрхгүй. Тиймээс энэ мөчийг баримт бичигт бүртгэх ёстой. Баримт бичгийг "бүхэл бүтэн багцаар" дараа нь бүртгэнэ гэсэн ажилчдын мэдэгдэлд итгэх нь үнэ цэнэтэй зүйл биш боловч одоо барилгын ажилд мөнгө хэрэгтэй байна. Ховор тохиолдолд ийм баталгаа үнэн байдаг. Баримт бичиг бүрийг тус тусад нь танхимд шилжүүлэх нь маш их цаг хугацаа шаарддаг. Гэхдээ үйлчлүүлэгчийг хуурч болно. Тиймээс үүнийг аюулгүй тоглож, хөрөнгийн гүйлгээг бүртгэх хүртэл хүлээх нь дээр.барилга. Хөгжүүлэгч урьдчилж төлөхийг шаардаж болно. Гэхдээ энэ тохиолдолд ижил төстэй байдлаар байгуулсан энэ объектын гэрээг харуулахыг хүс. Бүртгэгдсэн баримт бичиг нь тамга, тамга, Rosestra-ийн хариуцлагатай хүний гарын үсэг, дугаартай. Хэрэв гүйлгээг моргейжийн мөнгөөр төлсөн бол энэ нь барьцааны битүүмжлэлээр нотлогдох ёстой.
Ихэнхдээ хөгжүүлэгчид өөрсдөө хуулийг тойрч, бичиг баримтын ажил дуусахаас өмнө мөнгө авахыг хүсдэггүй. Гэхдээ энэ тохиолдолд тэдэнд нэмэлт баталгаа хэрэгтэй. Жишээлбэл, банкинд нээлттэй аккредитив. Үйлчлүүлэгч нь гэрээнд гарын үсэг зурах үед түүнд хөрөнгө оруулдаг. Гэхдээ байшин барихад өмчийн оролцоо бүртгэгдсэний дараа л хөгжүүлэгч тэдэнд хандах боломжтой болно. Энэхүү арга хэмжээ нь үйлчлүүлэгчийн төлбөрийн чадварыг нэгэн зэрэг баталгаажуулж, хуулийг дагаж мөрдөх боломжийг олгоно.
Хөгжүүлэгчээс объектыг хүлээн авах
Орон сууц ашиглалтад оруулах шатандаа дундын барилгын талаар юу мэдэх хэрэгтэй вэ?
Нэгдүгээрт, энэ үйл явцыг сайтар тунгаан бодох хэрэгтэй. Баримт бичигт гарын үсэг зурахаас өмнө бүх асуултыг тодруулна уу. Илэрсэн бүх дутагдлыг объектын зөрчлийн актад бичгээр тусгасан байх ёстой. Орон сууцыг хүлээн авах, шилжүүлэх баримт бичигт гарын үсэг зурсан үеэс эхлэн бүтээгчийн хуулиар хүлээсэн үүргээ биелүүлсэн гэж үзнэ. Оролцогч нь дутагдлыг үнэ төлбөргүй арилгах, хэлцлийн үнийг бууруулахыг шаардах эрхтэй. Хэрэв ашиглалтын явцад аль хэдийн согог илэрсэн бол хөгжүүлэгч нь түүнийг арилгасны төлөө үйлчлүүлэгчид нөхөн төлбөр төлөх үүрэгтэй.
Хоёрдугаарт, ятгалгад бүү бууж өг. Хамгийн түгээмэл нь доор байнаҮйлчлүүлэгчид дарамт үзүүлэхэд чиглэсэн хөгжүүлэгчдийн үйлдлийн схемүүд:
- тэд баримт бичигт гарын үсэг зурахыг хүсч, бүх асуудлыг дараа нь засна гэж баталгаажуулна;
- тэд бүх нэхэмжлэлийг тусгасан "өөр акт" гаргана гэж мэдэгдэнэ;
- бичиг баримтын нөхцөлийг зөрчсөн тохиолдолд үйлчлүүлэгч объектыг татгалзсаны төлөө торгууль төлнө гэж заналхийлнэ.
Эрх бүхий тусламж
Анхаарах шаардлагатай маш олон нюансууд бий. Тиймээс хамтын барилгын бичиг баримтыг хэрхэн зөв бүрдүүлэх, гүйлгээний үе шат бүрт юу мэдэж, анхаарах ёстойг мэддэг мэргэжилтэнээс тусламж хүсэх нь дээр. Мэргэшсэн мэргэжилтнүүд дараах чиглэлээр тусламж үзүүлдэг:
- Хөгжүүлэгчийг сонгож, бичиг баримтыг нь шалгаж байна.
- Баримт бичигт гарын үсэг зурах журмыг дагалдана: гэрээнд дүн шинжилгээ хийх, болзошгүй эрсдлийн талаар зөвлөгөө өгөх, нөхцөлийг өөрчлөх талаар тохиролцох.
- Бүртгүүлэхийн тулд бичиг баримтаа бүрдүүлж ирүүлнэ.
- Үйлчлүүлэгчийг объектыг хүлээж авахдаа дагалдан явах, байрны дутагдал, эцсийн хугацаа, торгууль төлөх, тэр дундаа шүүхэд хандах асуудлыг зохицуулах.
- Баримт бичгийг дуусгавар болгох: төлсөн дүнг буцаан олгох, торгууль хураах, зээлсэн хөрөнгийн ашиглалтын хүү, түүнчлэн торгуулийн хэмжээнээс хэтэрсэн хохирлын нөхөн төлбөрийг хянах (өмгөөллийн үйлчилгээний төлбөр)). Ижил төстэй газруудад урьдчилсан гэрээ, хөрөнгө оруулалтын гэрээ, зээл гэх мэтийг цуцлахад туслалцаа үзүүлдэг.
Дүгнэлт
Та дундын барилгын бөглөж анхдагч захаас орон сууц худалдан авах боломжтой. Худалдаачин юу мэдэх ёстой вэ? Маш олон нюансууд. Тохиромжтой зээлдэгчийг сонгох дүрмээс эхэлж, хүлээн авах гэрчилгээг бөглөх онцлог шинж чанаруудаар дуусгавар болно. Тиймээс гүйлгээний бүх үе шатанд үйлчлүүлэгчийг дагалдан ажиллах туршлагатай хуульчийн үйлчилгээг ашиглах нь зүйтэй.
