ХБК нь орон сууцны барилга барих зорилгоор хэсэг бүлэг хүмүүс, байгууллагуудын сайн дурын үндсэн дээр нэгдэж нэгдсэн орон сууцны хоршоо юм.
Орон сууцны хоршоо үүсч хөгжсөн түүх
ZHSK бол орон сууцны барилга барихад зориулагдсан нэлээд эртний бөгөөд батлагдсан схем юм. Анхны орон сууцны хоршоодын дүр төрх 1920-иод оноос эхтэй. Гэсэн хэдий ч алдар нэр нь хурдацтай өсч байгаа хэдий ч 1937 онд энэ механизм нь хувийн өмчийн илрэл болсон тул татан буугджээ. 1957 онд орон сууцны хоршоо сэргэж өргөн дэлгэр болсон. 80-аад онд орон сууцны ийм барилгын ажил 8% орчим байсан.
Орчин үеийн нийгэмд хоршоодын тогтолцоо шинэ эрч хүчээр эрчимжиж байна. Ихэнхдээ энэ нь хувьцаа эзэмшигчдийн өмнө хүлээсэн үүргээ биелүүлэх чадваргүй Москвагийн хөгжүүлэгчид ашигладаг. Энэ тохиолдолд хууран мэхэлсэн худалдан авагчдын санаачилгаар орон сууцны хоршоодыг байгуулж, бүх эрхийгбарилгын ажил дууссан.
Эрх зүйн үндэслэл
Одоогийн байдлаар орон сууцны хоршоодын үйл ажиллагааны эрх зүйн орчныг орон сууцны хууль тогтоомжоор зохицуулж байна. "Орон сууцны хоршоо" гэсэн нэр томъёог Урлагт тодорхой тодорхойлсон байдаг. ОХУ-ын Орон сууцны тухай хуулийн 110. Орон сууцны хоршоог бий болгох, үйл ажиллагааг зохион байгуулах нөхцөл, оролцох дүрмийг танилцуулж байна:
- ОХУ-ын Орон сууцны тухай хуулийн 5-р хэсэгт (LC RF);
- ОХУ-ын Иргэний хуульд (CC RF);
- ОХУ-ын Орон сууцны тухай хууль, ОХУ-ын Иргэний хуулийн үндсэн заалтуудын дагуу байгуулагдсан хоршооны дүрэмд.
Гэхдээ бүх орон сууцны хоршоо нь одоогийн хууль тогтоомжийн дагуу зохион байгуулагдсан хоршоо биш юм. Тэдний олонх нь үйл ажиллагаандаа Орон сууцны тухай хуульд заасан үндсэн шаардлагыг дагаж мөрддөггүй бөгөөд үүний үр дүнд ийм орон сууцны хоршооны оролцогчдын эрх зөрчигдөж байна. Ийм нөхцөл байдлаас зайлсхийхийн тулд хоршоодын үйл ажиллагааг бүх талаас нь нарийвчлан ойлгох шаардлагатай.
Үйл ажиллагааг бий болгох, зохион байгуулах дараалал
Орон сууцны хоршооны гишүүд нь хуульд зааснаар таваас доошгүй байж болохгүй. Харин хоршоонд оролцогчдын нийт тоо нь баригдаж буй болон худалдан авсан орон сууцны байрны хэмжээнээс хэтрэхгүй байх ёстой. Нэгдсэн хурлаар орон сууцны хоршоо байгуулах шийдвэрийг гаргадаг. Энэхүү арга хэмжээнд байшин барих зорилгоор нэгдэх хүсэлтэй хүмүүс оролцож болно. Хурлаар орон сууц хоршооны дүрмийг мөн баталж байна. Хоршоог улсын бүртгэлд бүртгүүлж, хуулийн этгээдийн статус авсны дараа үүсгэн байгуулахад санал өгсөн оролцогчидхоршоо, орон сууцны хоршооны гишүүн болно. Орон сууцны хоршоо үүсгэн байгуулагчдын хурлын шийдвэрийг тэмдэглэлд тусгана.
Орон сууц барих хоршооны дүрэм
Урлагт заасны дагуу орон сууцны хоршооны дүрэм. ОХУ-ын Орон сууцны тухай хуулийн 113-т хоршооны нэр, түүний байршил, үйл ажиллагааны сэдэв, зорилго, орон сууцны хоршоонд элсэх журам, түүнээс гарах журам, элсэлтийн хэмжээ, хувь нэмэр оруулах тухай мэдээллийг агуулсан байх ёстой., төрөл бүрийн төлбөр, хоршооны удирдах байгууллагын бүрэлдэхүүн, эрх, хяналтын байгууллагууд янз бүрийн шийдвэр гаргах журам, учирсан хохирлыг нөхөх боломж, хоршоог өөрчлөн байгуулах, татан буулгах журам. Гэсэн хэдий ч дүрэмд ОХУ-ын одоогийн хууль тогтоомжтой харшлахгүй бусад нөхцлийг агуулж болно.
Төрийн байгууллагууд
Урлагийн дагуу. 115 ZhK RF, орон сууцны хоршооны удирдах байгууллагууд нь:
- хоршооны бүх гишүүдийн нэгдсэн хурал;
- хуралд оролцсон хүмүүсийн тоо 50-иас дээш бол хоршооны дүрэм - бага хуралд заасан бол;
- удирдах байгууллага болон орон сууцны хоршооны дарга.
Хоршооны гишүүдийн нэгдсэн хурал
Хоршооны бүх гишүүдийн хурал (бага хурал) нь удирдах дээд байгууллага гэж тооцогддог. Дүрмийн заалтын дагуу хуралдуулдаг. Удирдлагын дээд байгууллагын бүрэн эрхийг орон сууцны хоршооны дүрмээр мөн зохицуулдаг.
Оролцогчдын хурал нь хоршооны нийт гишүүдийн олонхи оролцсон тохиолдолд хууль ёсных болно. Хуралдаанд оролцсон гишүүдийн 50 ба түүнээс дээш хувь нь эсрэг санал өгсөн бол шийдвэр гаргах боломжгүйхэлэлцэж буй санал. Протоколд бичсэн шийдвэр нь барилгын хоршооны бүх гишүүдэд заавал байх ёстой.
Удирдлагын аппарат, хяналтын байгууллагыг мөн орон сууцны хоршооны гишүүдийн нэгдсэн хуралд оролцогчид сонгодог. Удирдах байгууллагын чиг үүрэг, тэдгээрийн шийдвэр гаргах журмыг хоршооны дүрэм, дүрэм, журам, бусад дотоод баримт бичгүүдээр зохицуулдаг. Орон сууцны хоршооны удирдах зөвлөл нь хоршооны үйл ажиллагааг удирдан зохион байгуулах, даргыг гишүүдээсээ сонгох эрхтэй. Орон сууцны хоршооны удирдах байгууллага нь хоршооны гишүүдийн нэгдсэн хуралд тайлагнана.
Орон сууц хоршооны даргын үүрэг
Барилгын нийгэмлэгийн удирдах зөвлөлийн дарга:
- Удирдах зөвлөлөөс гаргасан шийдвэрийн хэрэгжилтийг хангах үүрэгтэй;
- хоршооны эрх ашгийг хамгаалах, хэлцэл хийх, хоршооны нийт гишүүдийн өмнөөс итгэмжлэлгүйгээр ажиллах;
- орон сууцны хоршооны гишүүдийн нэгдсэн хурал, түүний удирдах зөвлөлийн үүрэгт хамаарахгүй бусад бүрэн эрх эдэлнэ.
Хяналтын комиссын мөн чанар
Хоршооны аж ахуй, тооцооны үйл ажиллагаанд хяналт тавих зорилгоор тусгай хяналтын комиссыг 3 жилээс илүүгүй хугацаагаар сонгоно. Хоршооны бүрэлдэхүүнд багтсан гишүүдийн тоог хоршооны дүрэмд заасан байдаг. Шалгалтын комиссын гишүүд нь орон сууцны хоршоонд удирдах албан тушаал хашиж болохгүй, түүнчлэн барилгын хоршооны бусад удирдлагын байгууллагад бүртгэлтэй байж болохгүй.
Хяналтын комиссын даргыг гишүүд нь одоо байгаа бүрэлдэхүүнээс сонгодог. Аудиторын үүрэгт дараахь зүйлс орно:
- жилийн аудитын эдийн засгийн болонхоршооны төлбөр тооцооны үйл ажиллагаа;
- төсөв, хөрөнгийн зориулалт, жилийн тайлан, заавал төлөх шимтгэлийн талаар санал дүгнэлт гаргах;
- бүх хурлын гишүүдэд үйл ажиллагааныхаа талаар тайлагнана.
Аудитор нь барилгын хоршооны санхүү, тооцооны үйл ажиллагаанд хэдийд ч хяналт шалгалт хийх эрхтэй бөгөөд орон сууцны хоршооны бүх дотоод бичиг баримттай чөлөөтэй танилцах эрхтэй. Хяналтын комиссын үйл ажиллагааны журам, бүрэн эрхийг хоршооны дүрэмд заасан байдаг.
ZhSK гишүүнчлэл
Орон сууц хоршооны гишүүн болохын тулд орон сууцны хоршооны удирдах зөвлөлд өргөдөл гаргана. Үүнийг хэлэлцэхийн тулд хуанлийн нэг сарыг хуваарилдаг. Шийдвэрийг оролцогчдын нэгдсэн хуралдаанаар гаргаж, холбогдох баримт бичигт (протокол) тэмдэглэнэ. Орон сууцны хоршооны гишүүний статусыг элсэлтийн хураамж төлсний дараа авдаг. Орон сууцны хоршооны гишүүн орон сууцны хоршоонд оролцохоо өргөдлийн дагуу олгосон гэрчилгээ (хуулбар)-аар баталгаажуулж болно.
Орон сууц хоршоодын тусламжтайгаар орон сууц барих механизм
Орон сууцны хоршооны гишүүдийн нэгдсэн хуралдаанаар дүрмийг баталсны дараа орон сууцны хоршоо нь хуулийн этгээдийн статустай болохын тулд улсын бүртгэлд заавал хамрагдах ёстой. Цаашид орон сууцны барилгын схемийн дагуу барилгын ажил үе шаттайгаар явагдана:
- 1 үе шат - барилга барих газрын эрхийн бичиг баримтыг бүртгэх. Орон сууцны хоршоо нь хууль тогтоомжийн дагуу газрын хот төлөвлөлтийн төлөвлөгөөг хүлээн авч, төслийн баримт бичгийг бүрдүүлэх ёстой. Үүний дараа тэдгээрийг өгөх ёстойбарилга барих зөвшөөрөл олгодог эрх бүхий байгууллага. Энэхүү баримт бичиг нь төслийн баримт бичиг нь тухайн газрын хот төлөвлөлтийн төлөвлөгөөнд нийцэж байгаагийн хууль ёсны баталгаа бөгөөд орон сууцны барилга барьж эхлэх боломжийг олгоно.
-
орон сууцны барилга 2 үе шат - орон сууцны барилгын зураг төсөл боловсруулах, зөвшөөрөл авах, шалгалт хийх. Процедурын үргэлжлэх хугацаа 4-12 сар байна. Тэдгээрийн хэрэгжилтийг орон сууцны хоршоодтой хамтран ажиллаж байсан туршлагатай хөндлөнгийн байгууллагад даатгасан нь дээр.
- 3 үе шат - орон сууцны барилга барих. Хоршоо нь барилга байгууламж барих ажилд бие даан оролцох эрхтэй: гүйцэтгэгч ажилд авах, ажлын явцыг хянах, тендер зарлах. Гэсэн хэдий ч тусгай боловсролгүй хүмүүст үүнийг хийхэд нэлээд хэцүү байдаг. Одоо үйлчилгээний зах зээл дээр ийм хоршоодод мэргэшсэн тусламж үзүүлдэг олон компани бий.
- 4 үе шат - байшинг ашиглалтад оруулах. Бүх ажил дууссаны дараа барилгын хоршоо нь байшинг ашиглалтад оруулах зөвшөөрөл авах ёстой. Үүний дараа л орон сууцны хоршооны бүх гишүүд орон сууцны өмчлөлийг албан ёсоор гаргаж болно.
Орон сууцны хоршоонд оролцохтой холбоотой болзошгүй эрсдэлүүд
Орон сууц хоршооны гишүүн болсноор хүн тодорхой эрсдэлтэй тулгарах болно:
- Гол эрсдэл нь орон сууцны хоршоо байгуулах гол зорилго нь тодорхой шалтгааны улмаас (зөвшөөрөл олгохоос татгалзах, санхүүгийн хүндрэл гэх мэт) биелэхгүй байх магадлалтай.
- Инфляци болон барилгын материалын үнийн өсөлтмөн ажилладаг.
- Байшинг ашиглалтад оруулахгүй байх эрсдэлтэй. Тэгээд ч орон сууцны хоршоо энэ талаар гишүүдийнхээ өмнө хариуцлага хүлээхгүй.
- Бүтээгч эсвэл хөрөнгө оруулагчид олгосон орон сууцанд баталгаа өгөхгүй.
- Санхүүгийн зарцуулалт, аж ахуйн үйл ажиллагаанд тавих хяналтыг ерөнхий хурлаас сонгогдсон аудитын комисс гүйцэтгэдэг. Төрийн тусгай байгууллага байхгүй.
- Орон сууц хоршооны гишүүдийн хооронд орон сууц хуваарилах нь бүх нийтийн хурлаар явагддаг бөгөөд тухайн хоршооны гишүүний хүслээс үл хамаарна.
- Москвагийн барилгачид жишээ нь зар сурталчилгаа, боловсон хүчин болон бусад төлбөрийн зардлыг харгалзан орон сууцны эцсийн өртөгийг бүрдүүлдэг. Энэ бүхнийг худалдан авагч төлөх ёстой. Дээр дурдсан бүхнээс гадна иргэн орон сууц барих хөрөнгийн зарцуулалт болон барилгын ажлын явцыг хянах боломжгүй.
Орон сууцны хоршоонд элсэхийн давуу тал
1. Орон сууцны хоршооллын системээр орон сууцны барилга барьснаар ихээхэн хэмжээний мөнгө хэмнэж байна гэж үздэг. Статистикийн мэдээгээр орон сууцны хоршооны зохион байгуулалтын ачаар та орон сууц худалдан авахдаа 50 орчим хувийг хэмнэх боломжтой.
2. Барилгын хоршоодод мөнгө босгох, зарцуулах ил тод байдал бүрэн бий. Түүнчлэн барилгын ажлыг үе шаттайгаар санхүүжүүлж болох бөгөөд зөвхөн байшин баригдсан хугацаанд бус, барилгын ажил дууссаны дараа төлбөрийг төлөх боломжтой.
Орчин үеийн ертөнцөд HBC
Өнөөдөр орон сууцны барилга барих зорилгоор санал нэгтэй хүмүүсийн сайн дурын нэгдэлмаш ховор тохиолддог. Хэдийгээр хууль тогтоомж нь орон сууцны хоршоо байгуулахыг хориглоогүй ч энэ схемийн дагуу олон давхар барилга барих нь ажилчдаа орон сууцжуулах сонирхолтой томоохон аж ахуйн нэгжүүдийн дунд илүү түгээмэл байдаг.
Тиймээс удирдлагын зохих дэмжлэгтэй байгууллагын ажилчдад зориулж орон сууцны хоршоо байгуулах нь зүйтэй. Үүний зэрэгцээ тэд орон сууцны зах зээлийн үнэ болон орон сууцны үнийн зөрүүг хэмнэж чадна.
Орон сууц хоршооны механизмаар орон сууцтай болсон тохиолдолд иргэд урьдчилан таамаглаагүй янз бүрийн нөхцөл байдлаас илүү хамгаалагдсан байдаг. Хэрэв барилга гүйцэтгэгч дампуурлаа зарласан бол хувьцаа эзэмшигчид барилгын ажилд бие даан оролцох эрхтэй.
Сүүлийн үед орон сууцны хоршооны зарчмаар ажилладаг барилгын байгууллагын тоо 15%-иас хэтрээгүй. Одоогийн байдлаар Оросын зах зээл дээрх орон сууцны гуравны нэг нь энэ схемийн дагуу зарагдаж байна.
Орон сууц хоршоодын орон сууц худалдан авахдаа юуг анхаарах хэрэгтэй
Статистик мэдээллээс үзэхэд орон сууц сонгоход нөлөөлдөг гол хүчин зүйлүүдийн нэг нь гэрээний хэлбэр, байшингийн ойр орчмын дэд бүтцийн хангамж биш, харин барилга гүйцэтгэгчийн нэр хүнд, түүний туршлага юм. орон сууцны барилга барих, орон сууцны төлбөрийн нөхцөл.
Гэсэн хэдий ч хэрэв иргэн орон сууцны хоршоонд элсэхээр шийдсэн бол та хэд хэдэн чухал зүйлийг анхаарч үзэх хэрэгтэй:
- Барилгын компани болон орон сууцны хоршооны хөрөнгө оруулалтын гэрээг шалгана уу. Хоршоо өөрөө хөгжүүлэгчийн үүрэг гүйцэтгэвэл сайн. Энэ тохиолдолд орон сууцны хоршоо бүрэн хариуцнаолон давхар барилга барих үүрэгтэй.
- Барилга барих зөвшөөрөл, газар түрээслэх гэрээ эсвэл газар өмчлөх эрх бүхий бусад баримт бичгийг судлах.
- Орон сууцны хоршооны дүрэмтэй танилцана уу. Хоршоонд орох, гарах нөхцөлийг онцгой анхаарах хэрэгтэй. Мөн шимтгэл төлөх, орон сууцтай болох журмын талаар.
Дээрх бүх бичиг баримт тодорхой, ил тод байвал хоршоотой аюулгүйгээр гэрээ байгуулж болно.
