Олон хүмүүс орон сууцны барилга барих шатандаа орон сууц худалдан авахыг илүүд үздэг. Энэ нь хямд үнээр объект худалдаж авах боломжийг танд олгоно. Энэ үйл явцыг барилгын ажилд хувь нийлүүлэх оролцоо гэж нэрлэдэг. Сонирхуулагчийг хөрөнгөө алдахаас найдвартай хамгаалахын тулд хөгжүүлэгчийн сонголтод чадварлаг хандахаас гадна сайтар боловсруулсан гэрээг судлах хэрэгтэй. Энэхүү баримт бичиг нь дуусаагүй объектыг худалдан авагчдын эрхийг хамгаалдаг.
Өмчийн оролцооны мөн чанар
Олон орон сууцны барилгууд ирээдүйн орон сууц худалдан авагчдын зардлаар баригдаж байна гэж үзэж байна. Тэд байшин барихад хөрөнгө оруулдаг бөгөөд ашиглалтад орсны дараа орон сууцны өмчлөлийг бүртгүүлэх боломжтой.
Энэ үйл явцыг "Хамтын барилгын тухай" Холбооны хуулийн 214-р тусгай хуулиар зохицуулдаг бөгөөд хувьцаа эзэмшигчдийн эрхийг хамгаалах үүднээс янз бүрийн өөрчлөлтүүдийг тогтмол хийдэг. Барилга угсралтын ажилд хувь нийлүүлэх үндсэн шинж чанарууд нь:
- тал тус бүрийн эрх үүрэг зөвхөн дараа л гарч ирнэгэрээнд гарын үсэг зурах;
- DDU нь хамтын ажиллагааны бүх нарийн ширийн зүйлийг тодорхойлсон бөгөөд үүнд хөрөнгө оруулалт, гэрээний гэрээ, үйлчилгээ үзүүлэх, худалдах, худалдан авах зэрэг өөр өөр гэрээний шинж тэмдгүүд байдаг;
- Дуусаагүй байшинд байрлаж байгаа ийм гэрээгээр орон сууц худалдаж авдаг;
- Ийм нөхцөлд олон тооны хувьцаа эзэмшигчид татагддаг бөгөөд энэ нь хөгжүүлэгч өөрийн хөрөнгө оруулалтаар хамгийн бага хөрөнгө оруулалтаар объект барих боломжтой болгодог;
- хувь хүн төдийгүй компани ч хувьцаа эзэмшигч болох боломжтой;
- оролцогчид байшин барих төсөл, ажлын даалгавар болон бусад нөхцөлийг өөрчлөхөд нөлөөлөх боломжгүй.
Ихэвчлэн баригдаж буй байшинд орон сууц худалдан авсан иргэд барилга угсрагчдыг залилан мэхлэх эсвэл дампууралтай тулгардаг. Энэ тохиолдолд хувьцаа эзэмшигчийн эрхийг DDU-ийн заалтаар хамгаална. Хэцүү нөхцөл байдалд бусад компани эсвэл хөрөнгө цуглуулах ажилд оролцдог хүмүүст барилга угсралтын ажилд хувь нийлүүлэх эрхийг шилжүүлэх боломжтой.
Хууль тогтоомжийн зохицуулалт
Дуусаагүй байгууламжид орон сууц худалдаж авахдаа Холбооны хуулийн 214-р үндсэн хуулийн заалтуудыг анхаарч үзэх хэрэгтэй. Энэ нь 2004 онд батлагдсан бөгөөд энэ нь үүссэн бүх харилцааг зохицуулдаг хүн юм. хөгжүүлэгчид болон хувьцаа эзэмшигчдийн хооронд. Энэхүү хууль тогтоомжид олон өөрчлөлт, нэмэлт, өөрчлөлт орсон. Энэ нь олон тооны хэсэг, догол мөрүүдэд хуваагддаг бөгөөд тус бүр нь өөрийн гэсэн зорилготой байдаг. Гол өөрчлөлт, заалтуудад:
- дүрмийг зааж өгсөн болнобарилга угсралтын ажилд хувь нийлүүлэх гэрээ байгуулах, цуцлах;
- гуравдагч этгээдэд эрх шилжүүлэх боломжийг тогтоосон;
- хөгжүүлэгчид гэрээгээр хүлээсэн үүргээ биелүүлээгүй тохиолдолд эрүүгийн хариуцлага хүлээлгэнэ;
- ямар ч тохиолдолд хөгжүүлэгчид хувьцаа эзэмшигчдийн мөнгө шилжүүлэх тусгай данс нээлгэх ёстой бөгөөд мөнгийг зөвхөн барилга байгууламж барихад ашиглаж болно;
- хөгжүүлэгчид өөрсдийн албан ёсны вэбсайттай байх ёстой бөгөөд үүнд төсөл, зөвшөөрөл болон бусад баримт бичгүүдийг багтаасан ажлын талаархи бүх мэдээллийг дэлгэдэг.
Одоо бүх хөгжүүлэгчид хувьцаа эзэмшигчдэд мөнгө шилжүүлэх зориулалттай эскроу данс нээдэг. Хуваалцсан барилгад оролцох тухай Холбооны хуульд ийм дансыг зөвхөн хөрөнгийг бүрэн ашигласны дараа хаахыг заажээ. Ийм нөхцөл байдал нь эрх олгоход саад болж чадахгүй.
Үүнээс гадна нөхөн олговрын сан бүрдүүлэх шаардлагатай гэж хууль тогтоомжид тусгасан. Үүнийг хувьцаа эзэмшигчдийн даатгалаар төлөөлдөг, учир нь хэрэв хөгжүүлэгч ямар нэг шалтгаанаар үүргээ биелүүлээгүй бол хувьцаа эзэмшигчдэд учирсан хохирлыг энэ сангийн хөрөнгөөр нөхдөг.
Давуу болон сул тал
Байр худалдан авахдаа DDU ашиглах нь орон сууц худалдан авагч бүрт олон давуу талтай боловч ийм шийдвэр гаргахдаа зарим сул талуудыг анхаарч үзэх нь чухал юм. Үл хөдлөх хөрөнгийн объектыг хамтран барихад оролцох нь эрсдэлтэй гэж тооцогддогХөгжүүлэгч янз бүрийн шалтгааны улмаас үүргээ биелүүлэхгүй байх магадлал үргэлж байдаг.
| Давуу тал | Сул тал |
|
Объектуудад хямд үнэ тогтоосон нь анхдагч болон хоёрдогч зах зээл дээрх бэлэн болсон орон сууцны үнээс хамаагүй бага байна |
Орон сууц ашиглалтад орох хүртэл удаан хүлээх шаардлагатай тул энэ боломжийг аль хэдийн байртай болсон хүмүүс ашиглаж байна |
| Олон хөгжүүлэгчид байшин барих бүх хугацаанд хэсэгчлэн төлөхийг санал болгодог бөгөөд энэ нь DDU-г гаргахдаа анхны шаардагдах хөрөнгөгүйгээр орон сууц худалдан авах боломжийг олгодог | Өмчлөгчид ихэвчлэн объектыг хүлээлгэн өгөх хугацаа хойшлогддог тул шүүхээр дамжуулан торгууль авах шаардлагатай болдог |
| Орон сууц авах нь хуулиар баталгаажсан тул хувьцаа эзэмшигчид орон сууц эсвэл хохирлын нөхөн төлбөрт найдах боломжтой хэвээр байх болно | Хэрэв янз бүрийн шалтгааны улмаас орон сууц урьд нь тохиролцсон хэмжээнээс квадратаар хэтэрсэн тохиолдолд та тодорхой хэмжээний мөнгө төлөх шаардлагатай болно |
| Хууль нь хөгжүүлэгчдэд хатуу бөгөөд олон тооны шаардлага тавьдаг тул та компанийн найдвартай байдалд итгэлтэй байж болно |
Залилантай тулгарах тохиолдол цөөнгүй байдаг, тухайлбал, барилга гүйцэтгэгч нь нэг орон сууцыг хэд хэдэн хувьцаа эзэмшигчид зарсан эсвэл хуулийг тойрч гарах өөр схемийг ашигладаг нь шүүхээр зарга үүсгэхэд хүргэдэг |
| Хэрэв компани товлосон хугацаанд байшингаа хүлээлгэж өгөхгүй бол хувьцаа эзэмшигчид хоцрогдсон өдөр бүрээр тооцсон сайн торгуульд найдаж болно | Ихэнхдээ компани дампуурлаа зарладаг бөгөөд энэ нь байшинг өөр барилгачинд шилжүүлэхэд хүргэдэг бөгөөд энэ бүхэн объектын барилгын ажилд сөргөөр нөлөөлдөг |
Дээрх давуу болон сул талуудын улмаас хүн бүр өөрийн хөрөнгөөр барилгын ажилд оролцох нь өөрт тохирсон, ашигтай эсэхийг бие даан шийдэх ёстой.
DDU дээр хэрхэн байшин худалдаж авах вэ?
Энэ процесс нь тийм ч төвөгтэй биш боловч ашигтай, үр дүнтэй байхын тулд боломжит худалдан авагчид тодорхой дараалсан алхмуудыг дагах ёстой.
Бүтээгчтэй холбоо барихаасаа өмнө түүний талаархи тоймыг олж мэдэх, албан ёсны баримт бичгийг судлах, мөн тухайн байшингийн барилгын ажил хэр хурдан явагдаж байгааг шалгах нь чухал юм.
Компанийн дэлгэрэнгүй мэдээллийг авах
Юуны өмнө үнэхээр найдвартай, баталгаажсан, албан ёсны бүртгэлтэй байгууллагаар орон сууцыг DDU стандартын дагуу зарж байгаа эсэхийг шалгах хэрэгтэй. Хамтарсан барилгад оролцох тухай Холбооны хууль нь хөгжүүлэгчийн талаар мэдээлэл авах шаардлагатай байгааг харуулж байна:
- энэ нь албан ёсны бүртгэлтэй компаниар төлөөлөх ёстой;
- энэ нь аж ахуйн нэгж аль хэдийн барилга байгууламж барьж ашиглалтад оруулсан байх нь зүйтэй;
- байгууллагын эсрэг нээлттэй зарга байх ёсгүй;
- өнгөрсөн бүх байшинд орох ёстойурьдчилан тогтоосон хугацаанд ажиллах;
- байгууллагын вэб сайтад ирүүлсэн бүх бичиг баримтыг сайтар судалсан бөгөөд тэдгээрт төсөл, ажиллах зөвшөөрөл, мэдүүлэг болон бусад баримт бичиг багтсан;
- компани нь барилга байгууламж барих үйл явц явагдаж буй талбайн эрхтэй байх ёстой.
Хэрэв эдгээр баримт бичиг болон зөвшөөрөл байхгүй бол хөгжүүлэгчтэй DDU зурахыг зөвлөдөггүй.
Мэдэгдэлд ямар мэдээлэл орсон бэ?
Барилгын мэдүүлгийг судлахад онцгой анхаарал хандуулдаг. Энэ нь хувьцаа эзэмшигчидтэй анхны гэрээ байгуулахаас 14 хоногийн өмнө нээлттэй эх сурвалжид байрлах ёстой. Энэхүү баримт бичиг нь барилгын оролцогч бүрийн хувьд чухал мэдээллийг агуулсан байх ёстой. Үүнд:
- хөгжүүлэгч компанийн нэр, хууль ёсны хаяг;
- ажлын зөвшөөрлийг жагсаасан;
- өмнө нь авсан лицензүүдийг заана;
- лицензийн хүчинтэй байх хугацаанд тохирно;
- компанийн бүх үүсгэн байгуулагчдын жагсаалт;
- компанийн үйл ажиллагаа явуулсан гурван жилийн хугацаанд өнгөрсөн хугацаанд баригдсан объектуудыг харгалзан үзвэл;
- ажлын санхүүгийн үр дүнг заана;
- өгөгдсөн өглөг болон авлага;
- нь барилгын ажилд ямар үндэслэлээр хөрөнгө босгосныг бусад гүйлгээг заана.
Өмчлөгч нартай барилга угсралтын ажилд хувь нийлүүлэх гэрээг байгуулах нь тухайн байшин барихаар төлөвлөж буй газрыг барилга гүйцэтгэгч худалдаж авсан буюу түрээслэсний дараа л байгуулагдана.
Юу байх ёстойтөслийн баримт бичгийг оруулах уу?
Барилга угсралтын ажилд оролцогч бүрийн хувьд чухал баримт бичиг гэж үздэг. Баримт бичгийг хувьцаа эзэмшигчтэй анхны гэрээ байгуулахаас 14 хоногийн өмнө бүрдүүлж, нийтэлсэн байх ёстой. Төслийн гол мэдээлэлд: орно.
- хөгжүүлэгчийн тухай мэдээлэл;
- бүх үүсгэн байгуулагчдын талаарх мэдээлэл;
- компанийн санхүүгийн байдлын талаарх өгөгдөл;
- барилга барих зөвшөөрөл, лиценз;
- объект барихаар төлөвлөж буй хугацаа;
- барьж байгаа байшингийн байршил;
- компанийн өмч;
- барилга угсралтын зардал болон гүйцэтгэгч нар оролцоно.
Компанийн санхүүгийн байдал нэг улиралд өөрчлөгдвөл төслийн баримт бичигт орсон мэдээллийг өөрчлөхийг зөвшөөрнө. Түүнчлэн, эдгээр бүх тохируулгыг нээлттэй эх сурвалжид нийтлэх ёстой.
Гэрээ байгуулах нарийн ширийн зүйлс
Хөгжүүлэгчийн талаарх бүх мэдээлэл батлагдмагц, хэрэв тэр найдвартай, баталгаатай бол түүнтэй хамт DDD гаргах боломжтой. Бусад баримт бичиг нь 214-р Холбооны хуулийн заалтыг үндэслэн өмчлөгчдийг хамгаалахгүй тул барилга угсралтын ажилд өөрийн хөрөнгөөр оролцох нь энэ баримт бичгийг биелүүлэх ёстой гэсэн үг юм.
Мэдээж энэ баримт бичигт дараах мэдээлэл орсон байна:
- гэрээний зүйл болох орон сууц, түүний талбай, давхарын тоо, өрөөний тоо, тагт эсвэл лоджийн хэмжээ, эсэх, яг хаяг, төрөл бүрийн харилцаа холбоо, түүнчлэн багцбусад техникийн үзүүлэлтүүд;
- үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ;
- төлбөрийн захиалга;
- байшинг ашиглалтад оруулах эцсийн хугацаа;
- баталгаат хугацаа нь таваас доошгүй жил байх;
- бэлэн болсон орон сууцыг өмчлөгчдөд шилжүүлэх арга;
- орон сууцны барилгыг дуусгах шаардлагатай нөхцөл.
Барилга угсралтын ажилд өөрийн хөрөнгөөр оролцох баримт бичгийг зөв бүрдүүлснээр өмчлөгчийг бүтээгчийн луйвар эсвэл дампуурлаас найдвартай хамгаална. Зарим хөгжүүлэгчид орон сууцны төлбөрийг хэсэгчлэн төлөх боломжийг санал болгодог.
Гэрээний бүртгэл
Гэрээ байгуулсны дараа албан ёсоор бүртгүүлэх шаардлагатай. Зөвхөн ийм нөхцөлд л хувь нийлүүлсэн барилга байгууламжийг хуулийн дагуу гүйцэтгэдэг. Оролцооны нөхцөл нь DDU, байгууламжийн төлөвлөгөө, төслийн мэдүүлэг, худалдан авагчийн хувийн баримт бичгийг бэлтгэх шаардлагатай бөгөөд үүний дараа энэ баримт бичгийг Rosreestr-д шилжүүлнэ.
Бүртгэлийн үйл явц 10 орчим хоног үргэлжилнэ. Үүний тулд иргэд 350 рубль төлөх шаардлагатай болно.
Өмч эзэмшигчид ямар эрхтэй вэ?
DDA-д үндэслэн орон сууц худалдан авагчид олон өөр эрхтэй. Үүнд:
- байгууламжийг ашиглалтад оруулах эцсийн хугацаа хойшилсон тохиолдолд иргэд барилга угсралтын ажилд хувь нийлүүлэх гэрээний дагуу торгууль төлөхийг шаардаж болно;
- гэрээг бүртгүүлсний дараа хувьцаа эзэмшигчид тухайн нутаг дэвсгэр болон түүн дээр баригдаж буй объектыг барьцаалах;
- зөвшөөрөгдсөншаардах эрхийг гэрээгээр шилжүүлэх гэрээ байгуулах;
- бэлэн байрыг зөвхөн тусгай шилжүүлгийн акт үйлдсэн тохиолдолд хүлээн авна;
- орон сууцыг шалгах явцад томоохон зөрчил илэрсэн тохиолдолд актад гарын үсэг зурахгүй байж болох бөгөөд үүний дараа ашиг сонирхогч нь дутагдлыг арилгахыг шаардаж болно.
Хэрэв орон сууцыг ашиглаж эхэлсний дараа янз бүрийн асуудал илэрвэл баталгаат хугацааны үндсэн дээр худалдан авагч үүнийг арилгахыг хөгжүүлэгчээс шаардаж болно.
Хэрхэн дуусгавар болсон бэ?
Энэхүү гэрээг цуцлах нөхцөлийг түүний догол мөрөнд шууд бичсэн болно. Үүнд янз бүрийн шалтгаан байж болно. Ихэнх тохиолдолд барилга угсрагч нь үүргээ биелүүлээгүй, жишээлбэл, байшинг хугацаанд нь ашиглалтад оруулаагүй, томоохон зөрчил гаргасан, эсвэл үл хөдлөх хөрөнгийн квадрат метрийг биелүүлээгүй тохиолдолд хамтын барилгын ажилд оролцох гэрээг цуцлах шаардлагатай байдаг. өмнө нь тогтоосон хэмжээтэй тохирч байна.
Цуцлах үйл явцыг албан ёсоор бүртгэнэ.
Дүгнэлт
Тиймээс иргэдийн дундын бүтээн байгуулалтад оролцох нь хямд, чанартай үл хөдлөх хөрөнгөтэй болох түгээмэл арга гэж тооцогддог. Үүний зэрэгцээ DDU-г цаашид боловсруулж буй хөгжүүлэгчийг зөв сонгох нь чухал юм. Энэ баримт бичиг нь тогтоосон маягттай байх ёстой бөгөөд оролцогчдын талаарх шаардлагатай бүх мэдээллийг агуулсан байх ёстой.
DDU-д үндэслэн орон сууц худалдан авагч нь нэхэмжлэл эсвэл шүүхэд хамгаалах олон эрхээр хангагдсан.
